退房攻略：蘇州律師手記
一、 退房的背景
從今年年初開始，深圳、上海、北京的樓市陸續(xù)呈現(xiàn)“降價(jià)潮”。與此同時(shí)，各大城市的樓市降價(jià)促銷范圍的擴(kuò)大，“退房”呼聲已在深圳、杭州、南京等大城市此起彼伏，引起社會的廣泛關(guān)注。對于持觀望態(tài)度的買房者，在房價(jià)持續(xù)攀升后，終于迎來了調(diào)整期;不過對于剛買房的購房者，盼著保值、升值的房產(chǎn)現(xiàn)在卻一再貶值。上海個(gè)別樓盤中，對最高點(diǎn)買入的業(yè)主而言，房價(jià)跌幅已經(jīng)達(dá)到甚至超過30%。大規(guī)模的降價(jià)促銷才剛剛開始，退房大軍的規(guī)模會繼續(xù)壯大。”
面對媒體和市場上近來關(guān)于退房糾紛的傳聞，萬科以公告形式，堅(jiān)決表明立場 “上海萬科已明確表示，能夠體諒客戶的心情，但不可能接受任何沒有法律、合同依據(jù)的補(bǔ)償、退房要求。”
房屋買賣是一種市場行為，業(yè)主和開發(fā)商都應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。一般來說，合同一經(jīng)簽訂便具有法律效力，雙方均應(yīng)全面履行合同。房屋價(jià)格的漲跌屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而這種風(fēng)險(xiǎn)是隨著購房合同的生效時(shí)從開發(fā)商轉(zhuǎn)移至業(yè)主承擔(dān)。從合同的性質(zhì)和效力看，由房屋買賣產(chǎn)生的糾紛屬于民事糾紛，只能通過合法地民事糾紛的解決途徑來解決，即可通過和解、仲裁、訴訟的方式解決爭議。
目前，正值收房高峰期，購房者準(zhǔn)備退房時(shí)，應(yīng)了解相關(guān)法規(guī)再言退。選擇合適的退房理由比如遲延交房，面積縮水、產(chǎn)權(quán)證未辦理等下來等問題，否則不僅退房不成，反而還會搭進(jìn)不少成本和精力。
二、 退房的法律依據(jù)
退房，本身并不是一個(gè)法律術(shù)語，法律上應(yīng)當(dāng)是“解除購房合同”。根據(jù)法律規(guī)定，可以把退房理由分為兩大類，
1、是法定解除
2、是約定解除。
二者的主要區(qū)別在于前者是基于法律的直接規(guī)定，而后者是基于雙方約定，須經(jīng)雙方同意。結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的具體規(guī)定，法律允許一方退房的常見情形有：
1、賣方一房二賣，買方可以退房。開發(fā)商一套房產(chǎn)簽訂兩次買賣合同，必然會有一個(gè)買房人不可能拿到房子，無法取得房屋的買家不但可以要求退房、返還已付購房款及利息、賠償損失，還可以要求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
2、開發(fā)商擅自將已賣房產(chǎn)抵押。有的開發(fā)商由于資金短缺，在與買房人簽訂商品房買賣合同后，又向銀行申請貸款，將已售房產(chǎn)做了抵押登記。這樣，開發(fā)商一旦不能按期還款，銀行就有權(quán)就抵押登記的房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)。這種情形下，無法取得房屋的買家可以要求退房、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
3、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。如果房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，無論是房屋交付前還是交付后，買受人均可請求解除合同和賠償損失，不過要注意的是， “主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”須以有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)論為據(jù)。實(shí)踐中，這種情形很少見，因?yàn)椋绻课葸B主體結(jié)構(gòu)(也包括地基基礎(chǔ)工程)質(zhì)量都不合格，那就是名副其實(shí)的危房、豆腐渣工程。
4、房屋存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。房屋質(zhì)量，除了包括地基基礎(chǔ)工程，主體結(jié)構(gòu)工程外，還包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管、上下水管的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項(xiàng)目。如前所述，如果地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量不合格的，買受人可要求解除合同和賠償損失;如果上述其他項(xiàng)目質(zhì)量不合格，且嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人也可以請求解除合同和賠償損失，而“嚴(yán)重影響正常居住使用”實(shí)踐中，主要表現(xiàn)為供水系統(tǒng)等設(shè)計(jì)存在缺陷，經(jīng)多次維修仍無法修復(fù)，如下水管道設(shè)計(jì)缺陷，出現(xiàn)排污不暢甚至倒灌問題，多次維修不能恢復(fù)致使無法居住，此時(shí)權(quán)利人可以起訴請求解除合同及賠償損失。
5、房屋誤差面積過大。實(shí)踐中，買房合同約定的房屋面積跟實(shí)際交房時(shí)的測繪面積往往不太一致，但是如果誤差太大，購房人有權(quán)要求退房。何為誤差太大?根據(jù)最高院的司法解釋，首先看雙方合同對此有無約定，如果沒有約定，面積誤差比絕對值超過3%就視為誤差過大。此時(shí)，購房人如不愿意按實(shí)際面積購買商品房，可以請求解除合同、返還已付購房款及利息。
6、延遲交房，開發(fā)商不能在約定時(shí)間內(nèi)交房驗(yàn)房，買房人經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，買房人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持。買房可以請律師發(fā)催告函，做證據(jù)保全。
7、房屋不能辦理所有權(quán)登記。由于房屋所有權(quán)必須經(jīng)登記才能發(fā)生效力，如果因?yàn)殚_發(fā)商的原因致使房屋不能辦理權(quán)屬登記，那么購房人就不能算是真正意義上的所有權(quán)人。所以法律規(guī)定辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，是應(yīng)當(dāng)支持的。”
8、不能辦理購房貸款。購房人一般選擇按揭貸款的付款方式，但是若因辦不下?lián)ＹJ款購房人付全款發(fā)生困難，當(dāng)事人可以選擇退房。這里辦不下?lián)ＹJ款的原因可能是賣方或賣方的資質(zhì)不夠，銀行不同意放貸或者國家政策發(fā)生變化不符合貸款條件等等。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”
9、變更房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)。購房合同訂立后，賣方未經(jīng)購房人同意變更所售商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，買房人有權(quán)選擇退房。
根據(jù)上述分析，可以看出，凡屬于法定解除權(quán)往往是因?yàn)榇嬖诜课輽?quán)屬瑕疵，質(zhì)量有問題，或者一方違約等情況。僅僅房價(jià)下跌不屬于法定的退房事由。
三、約定解除：退房關(guān)鍵看合同條款。
合同法規(guī)定當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。約定的條款，法律一般是不加干涉，因此實(shí)踐中退房條款的具體內(nèi)容也就千差萬別了。
如，北京東亞三環(huán)推出“無理由退房”條款聲稱：“如果付全款的購房人在入住前覺得買這套房不合算了，可以無理由退房，開發(fā)商還將每天以房款總額的萬分之二補(bǔ)充金支付給退房人。”依據(jù)該條款，業(yè)主退房的條件是：
第一，必須是全款付款方式;
第二，主張退房時(shí)間必須是入住前。
又如上海萬科金色雅筑樓盤的《商品房預(yù)售合同》則提出，“乙方無論以何種原因單方解除合同，若乙方已對該房屋設(shè)定抵押或者設(shè)置、存在其他任何權(quán)力限制的，則乙方行使單方解除權(quán)的書面通知中應(yīng)附該房屋已經(jīng)辦理注銷抵押或者已消除權(quán)力限制的相關(guān)證明文件，否則，乙方無權(quán)解除本合同。”這就是說，如果業(yè)主是貸款買房，那么必須先還清貸款方能退房。
再看，長沙某開發(fā)商推出“無理由退房，全承諾保值”購房計(jì)劃，稱自2008年7月起3個(gè)月內(nèi)，購買中城麗景香山二期的客戶，在二期交房之日前兩個(gè)月內(nèi)，可無理由退房。同時(shí)，對于退房客戶，開發(fā)商承諾自一次性付款交納全款或按揭放款日起，至客戶提出退房申請日止，付出銀行同期存款利率。
不過，如果購房合同里既沒有關(guān)于解除合同或退房的特別約定，也不屬于法定解除的事由，業(yè)主簽訂合同以后打算退房就難以得到法律支持了。
四、退房的程序
按照目前的正常程序，從法院立案到最終判決并執(zhí)行，要有一定的時(shí)間，如果需要鑒定的話，時(shí)間會更長。而在這一年中，市場可能發(fā)生更大變化，房價(jià)大漲或大跌都可能給業(yè)主帶來風(fēng)險(xiǎn)。
開發(fā)商面臨同樣的風(fēng)險(xiǎn),是協(xié)商解決還是起訴到法院，對于業(yè)主和開發(fā)商都面臨著商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
1、先找開發(fā)商協(xié)商,協(xié)商不成再訴訟
如果滿足合同約定的退房條件，最好還是先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，這樣可以省去訴訟的相關(guān)費(fèi)用和時(shí)間。如果開發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。
第一步：購房人通過掛號信、傳真或電話向開發(fā)商發(fā)出退房通知。
第二步：督促開發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理購房人與貸款銀行解除 或終止合同全部手續(xù)。
第三步：督促開發(fā)商將全部購房款返還給購房人。
第四步：辦理停止向公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)。
至此，消費(fèi)者與銀行解除借款合同，而在開發(fā)商退回全部房款后，購房人與開發(fā)商的買賣合同也意味著得以解除。此外，在購房者辦理按揭貸款時(shí)，銀行一般都會要求買家為其購房上保險(xiǎn)，保險(xiǎn)受益人為貸款銀行，所以最后一步就是解除借款合同后再辦理保險(xiǎn)退保手續(xù)等。
2、對于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請求，建議業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭訴訟過程相對較長。 如果符合合同約定也在法定范疇內(nèi)的退房請求，開發(fā)商如不愿意協(xié)商退房，那可以委托律師提起訴訟了。
退房過程中的證據(jù)保全是至關(guān)重要的。一般而言，購房合同、付款憑證是必需的，開發(fā)商違約的證據(jù)：如開發(fā)商的延期通知、質(zhì)量不合格的證明等是證明開發(fā)商違約的關(guān)鍵證據(jù)。保全這類證據(jù)時(shí)，可以選擇公證，在日后的訴訟過程中保持一個(gè)有利的地位。
3、退房的請求可以包括違約金及相關(guān)稅費(fèi)
除房屋全價(jià)款及相應(yīng)利息外，開發(fā)商還須賠付業(yè)主前期支出的費(fèi)用。在索要違約金方面，如果是開發(fā)商違約導(dǎo)致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價(jià)款及相應(yīng)的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費(fèi)用，如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、購房代理費(fèi)及律師費(fèi)等，這些都算入消費(fèi)者實(shí)際損失范圍內(nèi)，由開發(fā)商補(bǔ)償。
在退房款方面，采用一次性付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項(xiàng)及相應(yīng)利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對復(fù)雜些。實(shí)踐中，都是發(fā)展商將應(yīng)退購房款分成兩部分，屬于買家首付款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購房人的借款合同。
此外，開發(fā)商還應(yīng)支付購房人首付款利息。即從首付款交付日到開發(fā)商歸還日該筆首付款的利息收入。若購房人按揭貸款已進(jìn)入月供階段，開發(fā)商同樣應(yīng)歸還購房人月供及利息支出。
若購房者要求退房時(shí)，已居住了一段時(shí)間，這期間產(chǎn)生的折舊費(fèi)應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房中若責(zé)任方為開發(fā)商，購房者可不對房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償，若是購房者的責(zé)任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費(fèi)。
五、 退房的思考
由于價(jià)格因素是導(dǎo)致的退房的主要因素，但樓市的周期性波動是長期存的。
對于業(yè)主來說要綜合考慮目前的市場狀況，不要盲目的跟風(fēng)，計(jì)算退房所要付出的成本，從合同和法律角度請專業(yè)人士判斷退房的可能性，退房的成本，退房后市場的可能情形是必要的。
對于開發(fā)商來說以“送裝修、免物業(yè)費(fèi)及搞業(yè)主聯(lián)誼活動等讓利于民，去信于民的措施也是這也有利于退房事件的發(fā)生時(shí)，平息退房風(fēng)波，有利于避免更多的沖突，保障樓市健康穩(wěn)定發(fā)展。”